物流不動産のエキスパート集団 | イーソーコ株式会社

築４０年の倉庫

さびが浮いたシャッターに、テナント募集の看板がさびしげに貼られてあった。 都内にある１フロアー約80坪、4階建て（計約320坪）の年代モノの倉庫だ。 東京オリンピック（1964年）の時に建設された運送会社Ａ社様の倉庫。トイレもなければ、 エレベーターの扉の開閉は手動式。扉にもさびが浮いていた。テナントが決まらず、 当社に連絡が入った。
それでもオーナーの希望は、改修せずにテナントを付けたいというもの。はっきり 言って、流通型の倉庫での運用は難しいと判断した。
道路を挟んだところにも、Ａ社様の倉庫はあったが、土地の広さは数倍の大きさ。 マンション用地として売却が行われていた。今回の物件は倉庫としては小さく、立地的に 商業用への土地活用も難しい状況でリーシングは、八方塞がりの状況で始まった。

テナント候補が決まるも・・・

地道な活動もあり、テナントとして、新誠紙工所様が印刷所として活用したいという話が 決まった。印刷所は、倉庫・工場の立地でないと建てることができない。オフィスなどで行うことはできないのだ。
実は、新誠紙工所様の話は二度目。
一度は、一階にあるプラットホームが邪魔で、断念した経緯があった。
他に良い物件がなく、立地面、倉庫の大きさが良い為、再度検討を行っていただいた。 契約が決まったわけではない。前回の問題点をどのように解決していくかが、腕の見せ所となった。

オーナー様⇔テナント様の間に立って

状況をまとめると、オーナー側には設備への改修費を出す考えはない。テナント側は、 改修をしないと利用できないのは明らかだった。しかし、新誠紙工所様は、新印刷所を 立ち上げるために、新たな印刷設備に投資したばかり。改修費用を出すのは難しい状況だ。 （１）資金の調達方法（２）両社がプラスになる改修提案――を考える必要があった。 オーナー様とテナント様の関係が悪化すれば、今後利用していくなかで、火種を残すことに なってしまう。
まず、明らかにすることは、必要な改修工事をリストアップすること。30項目に及ぶリストが できあがった。そこから、施設の価値として上がるもの、テナントとして必要な改修工事を 分けていった。
内装・外装やトイレの設置など施設の価値が上がるものについては、オーナー側に工事費を 出して頂き、工事を行うことになった。工事代金は、賃料に上乗せする形にして、長期的に 回収できるように設定。テナント側が必要な設備は、テナント側で払うことにした。 退去時の原状回復を不要にすることで、テナントのメリットを、保証金の一部を償却費に 当てることでオーナーのメリットも引き出した。
「工事をして、その費用の負担の仕方までを細かく提案できたから、今、印刷所が動いている。 単純にテナントを引き合わせるだけのリーシングではできなかった」と案件をまとめた、 当社の営業担当は振り返る。
テナントとオーナーの要望を見極め、線引きができた結果だった。

暖色系の受付が来客を迎える

現地に行くと、過去のさびれた面影はない。通用口にはエントランスができ、来客を迎えて くれる。エレベーターも最新式だ。横を見ればきれいなトイレの入り口も見える。 倉庫から事務所への転用のため、大規模な工事も必要になった。採光のため窓を開け、事務所 に自然の明かりが入ってくる。通用口から入ったところに、立ちはだかるようにあった壁も取り 壊し、階段に直線で行けるようにした。物の動線を考えた倉庫から人の動線を考えた事務所へと 作り変えていく作業が続いた。
一階は、印刷所と製品の搬出入のスペース。プラットホームを壊し、最新式の印刷設備が動く。 二階は、製本・仕分け作業ができる。倉庫の機能をそのまま生かした。 三階、四階は事務所スペースに。間仕切りをうまく使い、社長室や応接室ができあがった。暖かい 色で彩られた受付もある。そこでは、元倉庫の姿は想像できない。 三階、四階の間仕切りを取り外せば、倉庫として利用することも可能だ。仮に、今のテナントが 抜けても、新しいテナントを見つけやすくなった。
40数年で終わろうとしていた倉庫に息吹がよみがえった。

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